Una jueza rebaja un alquiler hostelero por las restricciones de la pandemia por ser “una carga gravosa e insoportable”

Un hostelero de Valladolid consigue una reducción de la renta de su local durante los meses de restricciones con la 'cláusula rebus'. La jueza determina que las restricciones por la pandemia son una circunstancia sobrevenida e imprevisible que supuso una carga gravosa para el empresario “cuando no insoportable” y falla a su favor para que pague un 25% menos de alquiler.

El demandante acudió a los tribunales y el Juzgado de Primera Instancia 6 ha estimado que el propietario del local donde tiene su negocio ha de reducir la renta del local durante los meses en que hubo restricciones por causa de la pandemia del coronavirus. La sentencia, que no es firme, determina que es aplicable la cláusula rebus sic stantibus, que permite la modificación de los contratos cuando las circunstancias cambian de forma notoria e irreversible.

En este caso, el hostelero, representado por el abogado Jesús San José Sancho, pagará un 25% menos de la cuota estipulada y la reducción se aplicará desde agosto del pasado año hasta finales de este mes.

“No puede cuestionarse, por ser un hecho notorio, la crisis sanitaria del Covid-19 y la suerte de consecuencias económicas y sociales de toda índole que ha conllevado no sólo en el orden nacional, sino también en el orden mundial, y la gran afectación que ha supuesto para la actividad turística y de ocio y para la hostelería respecto de otros sectores por la limitación de la movilidad, reducción de espacios y restricciones de aforos y limitaciones impuestas desde el 14 de marzo de 2020 hasta el fin definitivo del estado de alarma el 9 de mayo de 2021, después de sucesivas prórrogas y la consiguiente desescalada, con sus fases en los distintos territorios del ámbito estatal, circunstancia ésta sobrevenida de carácter imprevisible”, dice la jueza.

Así, motiva que cuando el dueño del local lo cedió en alquiler –en julio de 2019, antes de la pandemia– para desarrollar una actividad empresarial, se acuerda el precio de arrendamiento en función de las circunstancias vigentes como la ubicación, la superficie, o la dotación de servicios, pero también de las expectativas de esa actividad y sus rendimientos económicos. Aunque existen riesgos que se asumen en el contrato, la jueza entiende que las restricciones por razones de salud pública “han provocado una importante disminución, cuando no la entera supresión de muchas actividades económicas, sobre todo las relacionadas con la hostelería y servicios no digitales”.

“Importantísima alteración del equilibrio” que produjo una carga “insoportable”

Aunque precisa que “el arrendador tiene derecho al cobro de la renta pactada en un contexto que se ha visto alterado y ha dado lugar a la importante disminución de la actividad e ingresos del arrendatario, o a su entera supresión durante un período”, el cambio por la pandemia supone “una importantísima e inesperada alteración del equilibrio contractual, puesto que la carga económica para el arrendatario ha devenido inesperadamente gravosa, cuando no insoportable”. Sin embargo, las partes no llegaron a un acuerdo.

En la demanda, que se interpuso en octubre de 2020, el hostelero pretendía que se redujese un 50% la renta hasta julio de 2024. Hasta ese momento, el arrendador había accedido a condonar el 50% de la renta de los meses de mayo y junio y se opuso a la estimación de la demanda porque superada el cierre de la actividad por estado de alarma consideraba que no había causa para modificar la renta y porque atendida la situación profesional y económica de los arrendadores y lo previsto en el Real Decreto Ley 15/2020 (de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo) no se justificaba la reducción. Pero, además, aprovechó para reclamar los meses de alquiler que le debía el hostelero, desde agosto a diciembre 2020, y que ascendían a 9.180 euros. El hostelero admitió ese impago, y en abril de 2021 consignó 8.262 euros, el 50% que correspondía al 50% de las rentas devengadas desde agosto de 2020 hasta abril de 2021.

Para la jueza “está acreditada” la concurrencia de presupuestos que hacen aplicable la rebus sic stantibus “en la medida en que ha existido una alteración impredecible y sobrevenida a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, que ha afectado extraordinariamente a la actividad comercial que se venía ejerciendo en el local arrendado”.

Para determinar el alcance de esa aplicación, se tuvo en cuenta el informe pericial judicial de un economista que comparó la facturación del local con los de otro que tiene el demandante. El que era objeto de la demanda tuvo un rango de pérdida del 52,28% y el otro del 33,13%. El coste del arrendamiento supone un 27,50% y no hay margen suficiente para cubrir todos los costes de actividad, incluyendo los alquileres.

Una reducción “razonable”

Así, entiende la jueza que “es razonable” una reducción del precio del alquiler para mantener la actividad en local. “Se estima ajustado a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, una reducción de la renta del 25% para el reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse”, concluye.

Por último, teniendo en cuenta que las partes ya pactaron una reducción del 50% en los meses de mayo y junio de 2020, la reducción de la renta en un 25% se establece para el periodo entre agosto del 2020 hasta el 31 de octubre de 2021“, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas.

La jueza, además de recudir esa renta hasta finales de este mes también estima la demanda reconvencional del arrendador para que se paguen las rentas debidas de agosto a diciembre de 2020 y condena al hostelero a pagar 6.750 euros.